Hohe Zinsversprechen, hohes Risiko: Was Anleger bei Immobilien-Nachrangdarlehen und Crowdinvesting wissen müssen
Sechs, acht, zehn Prozent Zinsen für die Finanzierung von Neubauprojekten: Eine ausführliche Anlegerinformation zu Chancen, Risiken und rechtlichem Rahmen – auf Basis von BaFin, EU-Recht und Verbraucherschützern.
In den Jahren niedriger Zinsen wurden Online-Plattformen populär, über die Privatanleger schon mit kleinen Beträgen Immobilienprojekte mitfinanzieren konnten. Die versprochenen Zinsen lagen deutlich über dem, was Sparkonten boten. Seit der Krise der Projektentwickler zeigt sich, welche Risiken in diesen Produkten stecken. Dieser Beitrag erklärt die Mechanik und den rechtlichen Rahmen.
Wie die Produkte funktionieren
Meist handelt es sich um Nachrangdarlehen oder ähnliche Vermögensanlagen. Anleger leihen einer Projektgesellschaft Geld und erhalten dafür einen festen Zins. Nachrangig heißt: Im Fall einer Insolvenz werden zuerst die Banken und andere vorrangige Gläubiger bedient. Anleger stehen in der Reihe ganz hinten – und gehen oft leer aus. Häufig enthalten die Verträge zudem eine sogenannte qualifizierte Rangrücktrittsklausel, die Zahlungen schon dann ausschließt, wenn sie die Gesellschaft in die Krise bringen würden.
Was die BaFin sagt
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht weist in ihren Verbraucherinformationen ausdrücklich darauf hin, dass bei Vermögensanlagen ein Totalverlust möglich ist. Für viele dieser Produkte gilt die Pflicht, ein Vermögensanlagen-Informationsblatt bereitzustellen. Die BaFin prüft dieses Dokument jedoch nur formal und nicht auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projekts.
Der europäische Rahmen
Seit November 2021 gilt die EU-Verordnung über Schwarmfinanzierungsdienstleister (EU 2020/1503). Plattformen benötigen eine Zulassung, müssen Anlegern ein Basisinformationsblatt zur Verfügung stellen und bei nicht erfahrenen Anlegern einen Kenntnistest durchführen. Für nicht erfahrene Anleger gibt es zudem Warnhinweise ab bestimmten Beträgen.
Was in der Krise passierte
Als ab 2023 zahlreiche Projektentwickler in Schwierigkeiten gerieten, verzögerten sich bei vielen Plattformprojekten Zins- und Rückzahlungen; teils kam es zu Insolvenzen. Verbraucherzentralen berichteten von zahlreichen Anfragen betroffener Anleger. Gerade bei Nachrangdarlehen sind die Chancen, in einem Insolvenzverfahren Geld zurückzuerhalten, in der Regel gering.
Worauf Anleger achten sollten
Verbraucherschützer empfehlen unter anderem: Nur Geld investieren, dessen Verlust man verkraften kann; die Rangstellung im Vertrag prüfen; nachsehen, wie viel Eigenkapital der Entwickler selbst einbringt und ob es Sicherheiten gibt; die Erfolgsbilanz der Plattform und des Entwicklers recherchieren; und auf Streuung achten statt auf den höchsten Zins. Ein Zins deutlich über dem Marktniveau ist immer auch ein Preis für Risiko.
Alternativen mit anderem Profil
Wer sich für Immobilien interessiert, kann auch börsennotierte Immobiliengesellschaften, offene Immobilienfonds oder Anteile an Wohnungsbaugenossenschaften in Betracht ziehen. Auch diese Anlagen haben Risiken – offene Immobilienfonds etwa mussten in den vergangenen Jahren teils Abwertungen hinnehmen –, unterliegen aber anderen Regeln zu Streuung, Aufsicht und Handelbarkeit.
Einordnung
Immobilien-Crowdinvesting ist kein Sparbuch-Ersatz, sondern eine unternehmerische Beteiligung mit Totalverlustrisiko. Dieser Beitrag ist keine Anlageberatung; er soll helfen, die richtigen Fragen zu stellen. Die rechtlichen Grundlagen sind unten verlinkt.